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对深圳楼市未来三年的预判

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深圳楼市真的凉了,关闭报价系统和按指导价放贷确实是两剂突破常规的狠药。


买家贷不足款,又看不到价格,双重压力下,买家不敢买,卖家不敢卖,深圳楼市被冻住了。

几乎同步,佛山、武汉、合肥迅速火热,资金毫不犹豫奔向其他城市寻找机会。

对比之下,深圳更凉了。

深圳会凉多久,会不会跌?以史为镜,做个三年预判。

01

回顾上一次的行情,会发现历史惊人的相似。

深圳上一次大涨被认为是2015年330新政到2016年325调控,周期一年,实际是不对的,不是一年而是一年半。

325调控之后,楼市低迷了三个月,八九月份热度又起,10月4号再次出台调控才把楼市彻底摁了下去。

2015年4月到2016年10月,整整一年半,历经325和104两次调控才彻底压住。

这一次的2019年8月到2021年2月,也是一年半,也是历经715和208两次调控才彻底摁住。

古人说以史为镜,诚不欺我。

2016年10月4日之后,深圳楼市入冬,带看量、成交量跌至谷底,11、12月份市场淡到极点,小中介门店关闭,中介批量离职,和今天的情景很接近。

16年春节前后,房价开始扛不住,个盘跌了5-10个点。

2017年4月,交易量逐渐恢复,房价重新启稳,深圳楼市进入新周期。

17年4月到19年8月,深楼市在平稳中开始分化,中部东部横盘,西部缓慢上涨,南山均价从低于福田到逐渐追平,用了两年多时间。818之后,东西部分化骤然加速。

02

这两轮上行周期相比,有四点相同又有四点不同,

四个相同

1、上涨周期:一年半

2、调控次数:两次

3、调控节点:上涨一年和一年半后各一次

4、调控效果:第一次死灰复燃,第二次彻底按压

四个不同

1、涨幅不同:第一次普涨100%,第二次30%-100%不等

2、操盘手不同:上一次业主独力抬价,这一次军团联合做战,包括小区业主控盘和炒房团联手坐庄炒高某盘。

3、炒房模式不同:上一次入市主要是自有资金,信用贷抵押贷数量极少;这一次自有资金仍然不少,但抵押贷信用贷数量大增,同时增加了婚票、代持、合伙炒房等各类黑科技。

4、调控力度不同:上一次传统调控有用,这一次传统调控失效,不得不加了猛药,包括关闭报价系统,变相抬高首付,严查信贷等非常规手段。

一条条对比下来,举个不恰当的比喻,我感觉很像是传统医学和病毒的两次战斗。

第一次战斗,传统医学胜利,病毒虽然战败,但获利丰厚。

潜伏了三年后,病毒再次出击,这次的病毒已经变异,战斗力指数爆表,而传统医药还是老配方,对病毒根本无效,被打的落花流水。

最后,因为病毒繁殖太快,到了强弩之末,加上传统医药使出了非常规手段,才获得惨胜。

这就是道高一尺魔高一丈。

为什么魔总是比道要高,因为魔是偏门,可以剑走偏锋,可以不遵循道义,可以不按常理出牌,比如婚票,代持,离婚买房,抵押贷炒房都属于魔的范畴。

而道不同,道要遵循道德法则,要光明正大的赢,如果不采用非常规手段,根本不是擅长旁门左道的魔的对手。

03

思维有点发散,回归房子。

目前的楼市,类似2016年11、12月的行情,成交跌至谷底,信心低迷,但这一次的市场过度亢奋,卖家心态过分膨胀,短期难以看到回调。

如果报价系统一直不放开,我预计到六七月份,市场信心会跌至谷底,房价会有小幅回调,回调点数视个盘而定。

进入九月份,伴随金九银十,成交逐渐回暖,信心缓慢回升,楼市开始启稳,步入三年左右的横盘期。

横盘期的变化才是含金量最高的。

上一次主导上涨的是地段和配套,全面普涨的基础上,福田做为传统中心区涨幅最高,

上一次的三年横盘期,地段论逐渐衰退,西部价值和学位价值开始被认知,东部开始跑输西部,宝安,南山和学位房全面崛起。

这一次主导上涨的是预期和稀缺,西部的价值被充分认知,学位的价值被充分认知。

上次的问题是认知不足,这次的问题是认知过度,并导致了泡沫的产生。

在上涨后期,心态极度膨胀的业主,炒房团和无脑追高的投资客三方联手,把某些盘推到了本不属于它的高位。

某些盘尾轮100万、200万的跳涨,并且有人愿意接盘,说明市场已到了接近癫狂的状态。

所以这一次的横盘期,我认为和上次刚好相反,会是一次挤泡沫之旅。

被挤泡沫的会有:

西部某些网红盘的泡沫,以前海、沙井、光明某些盘为代表。

学位房的部分泡沫,既有去年年底突然跳涨数百万的学位房,也有持续炒作预期的名校分校学位房,比如龙悦居。这些盘都走到了危险的高位。

04

泡沫如何挤,会有两种表现形式。

一种是下跌,像佳兆业前海广场这类硬生生炒上天的产品,肯定是要跌的。

一种是横盘,就是价格几年不涨。

价格几年不涨为什么是挤泡沫,因为物价在涨,货币在贬值,房价一直不涨就等于跌。

2021年初接了这些盘的投资客,会慢慢体会到福田业主16年高位接盘四年不涨的滋味。

横盘期表现稳定甚至上涨的片区有:福田,罗湖,龙岗,盐田。

东西部的差距在横盘期会逐渐缩小。龙岗有不少楼盘一直在补涨,吉祥里涨幅已有60%,中海康城的小三房接近80%,东西部涨幅正在不断拉近。

三年后再算笔细帐,会发现买东买西并没有质的差异,投资房产只要不是短炒,都要拉长到数年周期才能确定谁是赢家。

除以上两类,我认为西部的宝中,碧海,后海,西丽,南山中心区和深圳湾会一直保持稳定,因为这些片区既有扎实的购买力支撑,又能满足实际的居住需求,在横盘期不会跑输。

深圳凉了,但仍然是王者。

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