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详细内容

深圳写字楼空置率再度飙升,居一线城市之首!南山空置率更高达34.42%!

前言


科技之都深圳的写字楼空置率再创新高,不用大惊小怪。深圳空置率依然比较高,一季度深圳写字楼依然表现一般,空置率微升,目前是25.54%。


南山区的写字楼空置率更达到34.42%

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但同时,深圳写字楼成交活跃,“出租+售卖”达9.32万平米,这是3年来比较不错的成绩。
据分析,写字楼集中供应是空置率依然高企的主要原因。而在2020年去年全年,深圳写字楼空置率的第三方数据为22.5%。
是短期供应过剩还是长期以来的产业问题?以下为戴德梁行2021年第一季度深圳写字楼及零售市场快讯全文↓↓
研究显示:

  • 一季度全市甲级写字楼吸纳量达9.32万平方米,是2018年以来同期最高值

  • 集中供应下阶段性高空置局面不可避免,深圳甲级写字楼租金年内仍将小幅下行

  • 优质购物中心最优层平均租金较去年末增加3.8%,空置率微降至6.1%

  • 业亮点频现,国际消费中心城市的定位逐步落地

01

深圳甲级写字楼吸纳量9.32万平

2018年以来同期最高值

一季度,深圳甲级写字楼新增供应量16.48万平方米,全市甲级写字楼总存量上升至645.1万平方米。

延续上一年的走势,企业寻租活动不断,深圳写字楼市场仍然保持一定的活跃度,一季度全市甲级写字楼吸纳量达9.32万平方米,是2018年以来同期最高值,空置率微升0.47个百分点至25.54%。

与此同时,全市平均租金小幅下滑0.9%至209.57元/平方米/月。供应压力下,市场指标仍总体趋稳。

分片区来看,新增供应集中于南山区,带动其吸纳量维持高水平,达到9.23万平方米,但在供应放量的背景下,其空置率仍提升0.63个百分点至34.42%,租金则下降1.1%至191.53元/平方米/月。

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福田和罗湖区首季吸纳表现不佳,整体租金延续稳中略有下调的走势,但其中的优质标杆性项目在空置面积逐渐减少的情况下,业主心态已然转变,适度调高租金报价的趋势逐渐显现。

科技类企业仍是深圳写字楼市场最为重要的需求来源,尤其是龙头企业,扩租动作不断,如腾讯关联企业在科兴科学园的大面积扩租。

而知名企业的搬迁行为也会吸引一系列上下游关联企业进行搬迁以重新汇聚于周边,如荣耀手机搬迁至新一代产业园后,关联企业在福田区办公市场寻租活动增多。


同时,传统金融业的扩张步伐亦不断,在寻求品质更高的办公环境或扩充办公空间方面表现积极。

另一方面,不少外地企业对深圳市场保持较高的关注度,包括实业类、专业服务业等,布局前海等发展定位高、供应量充足的区域成为首选。而政府所给予的扶持政策也是吸引企业进驻的重要影响因素。

02

阶段性高空置局面不可避免

租金年内仍将小幅下行

二季度,根据项目建设进度,预计全市可入伙的甲级写字楼体量约41万平方米。

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戴德梁行研究院副院长、华南区研究部董事张晓端指出,随着企业新的寻租计划的落实,预计租赁市场活跃度仍将保持,租金降幅料将维持在较低水平。

标杆项目随着去化压力的缓解,租金有望回调。而在供应集中的新兴商务区,新项目难以实现较高的租金水平,进而对全市平均租金带来影响。

作为先行示范区,深圳的发展被各界持续看好,无论是本地企业的快速成长还是外地企业的积极进驻,都为写字楼需求带来支撑,虽然中短期内供应放量为市场带来压力,但长期来看前景仍然值得期待。

03

优质购物中心最优层平均租金有涨

空置率微降至6.1%

一季度,深圳优质购物中心存量维持在5,096,329平方米,延续了春节期间少有商场入市的季节性特征。

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在“留深过年”的倡议下,深圳春节“空城”局面大大改观,根据深圳市商务局对18家购物中心的合计统计,2021年同比2019年春节期间7天客流增长59%,销售额激增104.7%。

消费热情高涨带动深圳优质购物中心最优层平均租金连续两个季度回升至每月每平方米849.29元,较去年末增加3.8%。全市优质购物中心空置率较去年末微降0.8个百分点至6.1%。


04

“二房东”撤退 


这段时间,深圳写字楼里更大面积撤退的是联合办公和包租公司。


深圳南山科技园附近工业区一栋稍旧的大楼,深圳本土联合办公空间思微SimplyWork的招牌依然随处可见,但主人已经换成优客工场。


从2015年元旦算起,思微走过了5年,最初两个办公空间90%以上的入驻率,让联合创始人郭逸凡宣布,当年将空间数量扩张到10个。


一位思微工作人员告诉经济观察网,去年12月底,思微被优客工场收购,“外面招牌还没来及换,思微已经解散了,员工从1月正式转入优客工场。”


2016年思微背后的资本出现过IDG资本、华住酒店集团及万科商产的身影。根据官网信息,思微在深圳运营8个空间,此次被优客工场收购的为南山科技园和龙岗坂田两个空间。


南山科技园空间1500平方米,当前出租率75%。春节前,半年工位租金1500元/个/月,一年的价格1380元/个/月;目前,租金已经下调到1200月/个/月,开放式工位还有谈价空间。疫情以来,将近一半的开放工位遭遇退租。


该店一位工作人员说,思微在南山科技园一带布局了5家店,“现在只留下这一家,其他店都撤了。”


包租公司也在撤退,深圳福田中心区的财富大厦,60%的楼层被包租公司承租,目前包租公司已全部撤离;两三个月前,进驻京基100长达10年的资产运营商MFG在合同期满后也退出。


“去年下半年到现在,包租小散户或联合办公基本走得七七八八,大型运营商或退掉出租率不高的楼宇,或者与业主协商博弈。”范进佳观察到,一季度深圳写字楼租金降幅比较大。如果业主方愿意一起承担成本压力,运营商可能选择留下,反之只能选择退租。


2016-2017年是深圳联合办公与包租公司快速扩张的两年。经常出现好几家运营商同时抢租同一栋写字楼,为了抢到大面积物业,个别运营商将租金单价可以抬高10元,甚至私下给大业主好处费。


但目前这些运营商普遍遭遇巨大考验,不仅租户不稳定、流动性频繁导致空置期拉长,而且还要承担渠道代理费。以往,渠道代理费一般是1-1.2个月租金,现在是2-2.5个月租金。


程浩所在投资公司旗下运营的写字楼物业,一季度出租率为75%,同比下降了10个百分点。“空置期每天都在支付成本,风险系数越来越大。”刘湘娥指出,无论联合办公还是包租公司,除非本身现金流充裕,大业主给的租金价格低,否则不敢再轻易拿货。


资产运营商大面积退场一定程度促进写字楼集中运营管理。不过,风险和压力转移到写字楼开发商身上。“MFG退出后,京基发现写字楼市场风向变了,消化能力很弱,租金降幅大,招商团队压力山大。”一名接近京基的人士透露。


在程浩看来,写字楼开发商当下压力源于对市场的误判。


一方面:深圳写字楼过去不需要依靠开发商的管理和服务支撑,低估了市场真实状态;


另一方面:“二房东”让开发商不需要承担短暂空置期的招商成本,导致没有更多的应对措施;同时,由于对写字楼供需和产业结构不了解,开发商难以迅速为楼宇匹配到合适租户。


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