咨询热线:400-688-6906

文章
  • 文章
搜索

无论成交价多少  一律免中介费  不吃差价  每套仅收19800元办单费

平均每套能省60000元

首页 >> 新闻资讯 >>安联头条 >> 深圳大礼包落地,房价将“两极分化”?(附专家解读)
详细内容

深圳大礼包落地,房价将“两极分化”?(附专家解读)

时间:2020-10-13        阅读

      10月11日,中共中央办公厅、国务院办公厅印发《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案(2020-2025年)》(下称《方案》),赋予深圳更多改革自主权。



      以设立经济特区40周年为契机,在中央改革顶层设计和战略部署下,支持深圳实施综合授权改革试点,是新时代推动深圳改革开放再出发的又一重大举措,是建设中国特色社会主义先行示范区的关键一招

      同时,这也是创新改革方式方法的全新探索,为贯彻落实总书记关于深圳改革发展的重要指示批示精神和《中共中央、国务院关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》有关要求,积极稳妥做好综合授权改革试点工作,制定本方案。



微信图片_20201013091514.jpg



划重点:深圳拥有农地转建设用地审批权


      有媒体高呼,这是深圳特区经济建立40周年之际,中央给予的“大礼包”!


划重点:

-将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项委托深圳市政府批准。

-支持推进二三产业混合用地。

-建立主要由市场决定的科技项目遴选、经费分配、成果评价机制。

-增加劳动者特别是一线劳动者劳动报酬。

-在全国统一的市场准入负面清单基础上,制定深圳放宽市场准入特别措施清单,放宽能源、电信、公用事业、交通运输、教育等领域市场准入。

-支持在深圳开展国际前沿药品临床应用。


-探索扩大在深高等学校办学自主权。



目标:



      1、2020年 在要素市场化配置、营商环境优化、城市空间统筹利用等重要领域推出一批重大改革措施,制定实施首批综合授权事项清单,推动试点开好局、起好步。 


      2、2022年 各方面制度建设取得重要进展,形成一批可复制可推广的重大制度成果,试点取得阶段性成效。



      3、2025年 重要领域和关键环节改革取得标志性成果,基本完成试点改革任务,为全国制度建设作出重要示范。



《方案》支持在土地管理制度上深化探索。


-将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项委托深圳市政府批准。

-支持在符合国土空间规划要求的前提下,推进二三产业混合用地。

-支持盘活利用存量工业用地,探索解决规划调整、土地供应、收益分配、历史遗留用地问题。

-探索利用存量建设用地进行开发建设的市场化机制,完善闲置土地使用权收回机制。

-深化深汕特别合作区等区域农村土地制度改革。支持依托公共资源交易平台建设自然资源资产交易市场,完善一二级市场联动的土地市场服务监管体系。

-试点实行土地二级市场预告登记转让制度。



专家解读:政策利好了什么?


      那么,综合改革试点实施方案对深圳来说,意味着什么?对深圳房地产市场会有怎样的影响?为此,深圳乐居采访了部分业内专家,谈谈这个政策“大礼包”对深圳的影响。



01


宋丁:这只是一个“小红包”


      中国城市经济专家委员会副主任宋丁表示,有些评论偏向认为这是给深圳的“特大礼包”,他个人并不认同。这只是去年国家先行示范区政策的一个细化。


      重点讲到基本农田用地可转用,但本来深圳本就20平公里农田,除这之外就没有一寸土地可腾挪,这个政策就难以落实。核心没有提到增量问题,深圳最缺的是增量。 


      但是深汕合作区有300多平方公里的农地,这个如果能落地对深汕区还是利好。总体而言,这次的政策没有太多的新意。


      更多是在强调在土地使用上,给深圳更大的权利,鼓励尝试,过去10年深圳旧改也是比较谨慎,存量上的操作手法深圳本来就在多渠道尝试,接下来希望可以在旧改、旧村上有所突破,所以这顶多算是个小红包


微信图片_20201013091533.jpg



02

邓志旺:将促进城市建设和经济发展


      深职院房地产研究所所长邓志旺认为,《方案》作为深圳建设中国特色社会主义先行示范区的进一步推动措施,与新型社会主义示范区的建设意见非常一致。


      深圳一直以来土地这个问题会比较严重。如果有落实的政策出台,那深圳有那个权限去考虑这个土地利用问题,去做一些土地上的改革。


      邓博士眼里,加大工业用地的利用更有意义,未来将增加深圳土地使用的效率,自然会在住宅和公共资源配套用地上会更有施展的空间。因此对整个城市建设和经济发展来说,都会有一个比较大的促进作用。


      而在房地产上来说,更能缓解土地用地的紧张问题。教育、医疗等公共配套用地的增加将会给城市的配套带来更好的丰富和提升。




03

沈笙中:将抑制房价过快上涨



      深圳市房地产协会专家委员会成员沈笙中认为,《方案》对于房地产市场核心影响,主要体现在2个方面,户籍制度深化改革和土地管理,从而从源头解决土地供需矛盾长期历史遗留问题。


      预计深圳2025住宅占比提高到30%,一方面抑制房价过快上涨,一方面增加了户籍人口基数,稳定房价,建立长效机制更加完善的方针大略。



微信图片_20201013091538.jpg

04

严跃进:能够真正丰富深圳的土地供应


      易居研究院智库中心研究总监严跃进评论认为,此次《方案》的政策明确支持在土地管理制度上深化探索。

      关于农地转建设用地的更大权限方面,类似规定使得后续深圳在获取增量属性的建设用地方面有更大的权限。此类做法实际上对于一些城市建设用地紧缺的城市是有启发意义的,类似规定能够减少土地征收征用的时限,促进相关土地市场的改革,最终增加深圳土地供给的规模和提高效率。

      关于改革存量用地盘活制度方面,他认为,随着当前土地市场从增量开发到存量盘活,类似存量用地盘活的制度也显得很关键。通过此类用地市场的改革,有助于加快土地的盘活,丰富土地的供应,也使得各类纠纷会减少。

      存量用地改革和增量用地改革一起,能够真正丰富深圳的土地供应,有助于先行示范区的真正改革。

      此外,他认为,在个改劳动力流动制度上,对深圳户籍制度的改革、完善居住证制度等对深圳的产业和模式都有特殊意义,实际上,对大城市人口管理更具有起法意义。

05

江少杰:深圳房价将“两极分化”


      美联物业深莞惠董事总经理江少杰认为,《方案》赋予了深圳更多的权力去做一些更大胆的尝试,对于整个城市活动力、产业经济发展都是一个非常大的利好。

      《方案》按照相关法律法规,支持推动在建设用地地上、地表和地下分别设立使用权,探索按照海域的水面、水体、海床、底土分别设立使用权,促进空间合理开发利用。

      在土地改革方面,他暂时认为会对深圳住宅用地的供应,但短期内不会造成住宅用地的增加,到2035年前,每年提供10万套房源的“任务”并没有变。

      无论是工业用地还是农业用地转变成建设用地,短期内不会新增太多的商品房建设用地。即便是增加住宅用地供应,也会偏向保障房(安居房、公租房、人才房等),所以不会对商品房市场造成影响。

      他特别提到,这个“大礼包”也从侧面打消了部分人对“扩容”的幻想,临深置业目光会回到深圳城市本身。从整个城市来说,落户、人才等利好都会在住房消费上增加需求。

      从未来来看,有学位等明显优势的房产继续保持价格上的优势,除此之外的房产则会稳中有降,因此深圳房价会有“两极分化”的现象出现。

06

梁志勇:深圳住房消费需求再提升


      拥有深圳房地产研究官方背景的智享数科CEO梁志勇认为,《方案》可以说是一个全国示范。内容涉及甚广,包含土地、教育、医疗、金融、知识产权等多个领域的综合改革,不能但从单某个方面下评论。

      他认为,这个是一个城市发展的“升级包”,包括对城市治理底层操作系统的全面升级,和公共服务等个城市应用服务的全面升级。

      他认为深圳的建设用地会逐步释放出来,教育、医疗、人才等方面的提升有利于整个城市的吸引力提升,创造更多的就业机会后,住房消费的需求也会进一步提升。

07


陈劲松:进一步发挥市场机制


      世联行董事长陈劲松表示,也许有人觉得不如预期,而其实个人觉得很符合预期。


第一、深圳已经很好了,怎么会有政策上的进一步的倾斜呢?那对其他的城市也不公平。


第二、集体用地工业用地可以调整,这个很好,就是进一步发挥市场机制。


第三、并不认为会利空商品房,因为深圳不管怎么说商品房都是不够的。深圳的人口还在进一步增长,财富进一步的流入,土地是不够用的。市场机制多发挥,才是最好的。



08


刘晓博:从长远看,深圳还是需要“扩容



      刘晓博说财经创始人刘晓博认为,


      1、到目前为止,中央给与深圳的利好里面,尚未出现行政区划的扩容。昨天的文件只是提到了扩权,而且表达比较简洁:

 

      广东省要积极为深圳开展综合改革试点创造条件,加大行政审批、科技创新、规划管理、综合监管、涉外机构和组织管理等方面放权力度,依法依规赋予深圳更多省级经济社会管理权限。
 
      至于在深圳都市圈里深圳怎样扩权,文件没有涉及,所以未来一定会有更多的界定。所以,深圳的利好尚未完全展现。
 
      2、在土地审批上,赋予了深圳省级权限。
 
      文件的表述是:“将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项委托深圳市政府批准。”
 
      对此,有私募大佬解读为深圳拿到了“国务院才有的审批权”,这其实是严重误读。在今年3月,国务院已经把上述审批权授权所有的省级政府。此外,还给与了北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆等省市政府 “永久基本农田转为建设用地审批权”。也就是说,跟深圳相比,上述8省市的审批权更大一些。
 
      那么问题来了,这个授权将给深圳释放多少增量空间?根据深圳商报的报道,截止2017年末:深圳耕地面积10.41万亩(含深汕合作区4.66万亩),永久基本农田面积5.76万亩(含深汕合作区2.72万亩)。
 
      深圳不包含深汕合作区的耕地面积为5.75万亩,其中永久基本农田面积3.04万亩。这样可以算出,深圳通过审批扩权可以释放的、不包括深汕合作区的建设用地空间最大为2.71万亩。
 
      由于深汕合作区距离深圳较远,因此那边释放的土地基本不会影响市区。能影响市区的,只有这2.71万亩,大约18.1平方公里,或者1806.5万平方米。
 
      深圳去年全球招商的时候,一次性拿出的土地面积是30平方公里。可以想见,18平方公里的土地增量,只相当于深圳一年的土地需求。
 
      所以,从长远看,深圳还是需要扩容。毕竟深圳实际管理了2200万人口,目前超过85%的家庭在深圳没有住房,深圳不新增两三百万套住宅,还是解决不了问题。
 
      值得注意的是,文件里提及“按程序赋予深圳占用林地省级审核权限”,这能给深圳释放多少建设用地尚难以估算。因为国家对生态红线的保护要求,还是比较严格的。
 
      深圳房价之所以全国最高,除了经济活跃、人口增长快之外,土地缺乏、住宅用地供应量小是最重要的原因。数据显示,过去十年,深圳住宅用地成交面积为431.5万平方米,位居103个城市中倒数第四。也就是说,至少有数十个普通地级市的住宅用地供应量是超过深圳的。

      结论:40岁的深圳,通过自身的发展,获得了更高的定位,成为国家战略的重要组成部分。所以,国家不断给深圳利好是可以预期的,深圳的地位也会不断提高。今年暂时拿不到的利好,或许会在未来几年实现。


一图看懂深圳《综合改革试点实施方案》

      综合改革试点方案全文较长,如何看懂?下图,一图看懂!

微信图片_20201013091544.jpg

      另外,新华社深圳10月12日快讯,深圳经济特区建立40周年庆祝大会将于14日上午在广东省深圳市隆重举行。

微信图片_20201013091549.jpg


来源:深圳乐居

*免责声明:

文章部分文字与图片来源于网络;

文字和图片之间无必然联系,仅供读者参考;

本文如无意中侵犯了任何一方的合法权益,告之即删;

我们致力于保护作者版权,且不侵犯任何一方的合法权益,转载或引用仅为传播更多信息,部分素材来源于互联网,无法核实真实出处,如涉及侵权请联系我们删除。




最新评论
请先登录才能进行回复登录