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深圳,你变了!

时间:2020-09-16        阅读

就在最近,深圳市住房和建设局局长张学凡语出惊人。


怎么叫语出惊人呢?


是因为张学凡说了这么一句话:新加坡是深圳学习榜样,要学习新加坡模式,力争让60%市民住在政府提供的租赁或出售的住房中。


后来的事情大家都知道了,满世界都知道深圳要学习新加坡模式。


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在讲话中,张学凡也指明了学习的具体方向:大规模建房行动(商品房、公共住房)。


其中,公共租赁住房这一块,有110万公共租赁住房的发展目标,每年公共租赁住房建设10万套。


那么,新加坡模式,深圳是否学得了?


深圳楼市未来的走势又会怎样?


01

楼市最新信号


先说下我的观点:

这么多年来,深圳的调控其实一直是在“需求端”上做文章,但本质供应不足的问题,一直没得到有效解决,这导致了深圳房价的屡屡暴涨,现在提出向新加坡学习,说明深圳正在改变调控思路。

为何这么说呢?你听我慢慢说。

715新政前,具体的时间应该7月8日,深圳市住建局一行10人到长沙市住建局考察交流房地产市场管理工作。

据说,深圳的炒房客听到这个消息”瑟瑟发抖“,因为地球人都知道,长沙以调控狠、房价低而闻名。

果不其然,一周后,有着史上最严调控之称的楼市新政出台。

主要有这么几条:

1、入户满3年且社保满3年才有购房资格,非深户要5年社保;
2、夫妻离婚,购房资格倒追3年计算套数;
3、首付比例:无房无贷首付30%。无房有贷款记录买普通住宅首付50%,非普通住宅首付60%。家庭有1套购买普通住宅首付70%,非普通住宅80%;
4、转让增值税从2年免变5年才免;
5、豪宅线加了个总价750万的限制;
6、新房抽签要优先无房、个税或者社保年限长的。


前面说了,市场都认为之所以去长沙学习,是因为长沙控制房价有经验,对炒房打击严格。

但事实并非如此,因为这只是表象。

本质上,长沙之所以房价合理,居民幸福感强,不是因为对需求端控制得好(打击投资炒房),是因为长沙在供应端上解决得好,天量的土地供应基础量的房子。

从数据中我们可以得知,从2015年到2019年,长沙一直在加大土地供应面积。

微信图片_20200916094856.png
来源:0731地产研究院

如此大的供应,价格还便宜,要多少有多少,那你还怎炒?

我猜,这才是深圳官方去长沙学习能取到的真经,只是这点被大家忽视了。

当然了,深圳其实挺尴尬的。因为所有人都知道深圳的本质问题是供应不足,官方不可能不知道。

但供应的问题,一时半会根本解决不了。

这次抛弃香港模式,明确对外提出学习新加坡模式,算是一个明显的信号:打击投资和加大供应,一个都不能少。

其实,这已经不是深圳第一次发出这样的信号了。

2018年二次房改就提出了明确加大供应的信号,只是供应并未跟上。

微信图片_20200916094902.jpg
来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

再叠加去年对豪宅税的放松,导致了房价的又一次暴涨。

根据去年贝壳研究院数据发布的重点城市二手房报告指出,放松豪宅税后,深圳11月二手房价格为6.45万/平,环比上升5.2%,同比上升19.0%。

715之后,深圳也有在努力加大供应。

比如今年8月1日,深圳出台商务公寓新规,停止公寓审批,鼓励已批公寓转人才房。这个也是在供应端上想办法的,因为暂停公寓,就可以加大住宅的供应。



02

难题待解


很多人问我,深圳真的能学习到新加坡模式吗?真能解决高房价问题吗?

这个问题其实是很难回答的,我先给大家说几点。

1、深圳与新加坡基本面不一样,供应长期不足。


深圳一直都有供给不平衡的短板存在,不管是从前还是现在,供不应求一直都是深圳需要解决的大难题。

微信图片_20200916094906.jpg

从2015年到今年上半年,深圳市新建商品房供应走势整体呈下降趋势,住宅批售占比也在减少。

到2020年7月底,深圳新房库存量已连续第四个月下降。7月底库存面积仅有200万㎡,较上月末下降2.4%。

按照过去12个月的成交量推算,去化周期下降至约6.6个月,新房供不应求的局面正在持续恶化。

而据上海易居房地产研究院发布的《100城住宅价格报告》显示,今年7月全国一线城市的平均去化周期为13.9个月,深圳的去化速度比一线城市平均去化速度快了两倍。

微信图片_20200916094910.jpg

2、居住用地问题


众所周知,深圳是一个没有居住用地的城市。

过去十年,深圳住宅用地成交面积为431.5万平米,位居103个城市中倒数第四,不到北京十分之一,上海的5.8%。

长期以来,深圳居住用地占比常年不到20%,低于北京、上海等其他一线城市,而全国平均居住用地是33%,国际上一般是40%以上,东京、首尔等城市则超过50%。

微信图片_20200916094914.jpg

3、非户籍人口的住房问题


新加坡政府提供的福利性住宅仅需覆盖“本地居民”。但新加坡本地劳动力短缺,因此有大量外来工作人员。

2019年,新加坡的外来工作人员数量约占总人口的30%。而根据新加坡的组屋制度,他们并没有资格购买政府组屋。 

而深圳住房市场是开放的,不仅深圳居民买,外来工作人员也买,且深圳落户容易。据新浪财经数据,2019年深圳外来人口占比高达65%。

新加坡从1964年开始推行的“居者有其屋”计划,到2016年,新加坡才有高达81%的公民居住在组屋里,目前新加坡的保障性住房与商品房比例约为8 : 2。

而深圳无论是当前的城市人口、外来工作人员、还是目前的保障性住房比例,都比新加坡要严峻得多。

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4、深圳历史欠账


深圳此前的土地和住房供应计划大部分都未实现。

深圳市房地产研究中心研究员李宇嘉指出,深圳“十一五”、“十二五”规划都提出了大量的住房规划,但最后都没有实现,特别是保障房和人才房。

十三五计划也大部分没有完成。

《深圳市住房发展2020年度实施计划》显示,2016-2019年底,深圳市商品住房用地累计供应510.7公顷,完成“十三五”规划目标的90%;累计供地拟建设商品住房26.27万套,仅完成“十三五”规划指标75%。

这些问题都是掐住深圳脖子的大问题,想要实现腾飞和提速换挡,实现内循环,深圳就必须迈过这些个坎儿。

03

未来走向


理想很丰满,现实很骨感。深圳学习“新加坡模式”的道路可谓是道阻且长,但深圳楼市要作出改变已经是刻不容缓的事实。

现实点讲,深圳高房价问题短期内是无解的。

为什么这么说呢?

1、供应紧张问题短期内无法解决,导致深圳房价很难下跌。

2、715调控虽然通过加强对房票、转让税的要求抑制住了需求端,但只能压住一时。

这次被限购的购房者们三年后有房票了,市场将会再次迎来爆发期。仅靠在需求端的调控,是不够的。

但这次调控确实是一个难得的窗口期。

在这个窗口期内,如果深圳能解决供应端上的问题,那么深圳未来的楼市将走向平稳,不然,迟早会再次迎来一波大涨。

因此,对于深圳购房者村长的建议是:

刚需尽快入市。在限价的情况下,还能享受到限价的红利,享受一二级倒挂的价差。

改善型需择机入市。接下来换房的成本会越来越高,合适的房子也越来越少。调控之下,好房子都是惜售的。



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