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深圳新政满月,有些房子降价500万....

时间:2020-08-17        阅读

715新政出台至今,已过去了整整30天,但对深圳楼市未来怎么走,看媒体报道和网上言论,却仍然存在两种截然相反的看法。


有人看到“走到半路失去了购房资格”“业主降价400万大甩卖”这样的新闻,不禁哀叹:深圳楼市真的凉了。

但也有类似“豪宅业主加价200万成交”“网红新盘预约认筹大塞车”的消息在朋友圈刷屏,让另一些人对“深圳永远涨”的口号愈发信心满满。

到底哪个才是深圳楼市的真面目,让更多想置业的购房者越发迷茫。

其实,冷、热两种现象都是事实,但都属于以偏概全,并不能反映新政后深圳楼市的完整面貌。

二手房市场遇冷,新房市场持续火热,公寓和临深被买爆。

冰火两重天。

这才是新政推出一个月后,深圳楼市最真实的情况。



01



先从最能反映楼市真实情况的二手房市场说起。

新政后,随着大批购房者被限购,大批换房业主丧失购房资质,大批房源不满五年面临高额增值税,导致市场供需两端同时缩水,二手房网签量大幅下降。

上周(8.3-8.9)深圳共备案2705套二手住宅,日均备案量541套/日,从此前的过千套明显回落。
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听Q房网的中介小张说,他所在的区域一共20多号人,之前每个月平均能卖十几套二手房。但新政之后到现在,一共只卖出去一套。

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各大中介机构提交给中介协会的内部数据也显示,新政后中介带看量最多下滑了80%。

同时,卖家挂盘也减少了,二手货源38000套出头,比新政前减少了4000套。

而被媒体报道最多的,则是深圳业主降价抛售房子重现楼市,而且幅度十分惊人。

在贝壳二手房首页,显示“价格下降”“历史最低价”的房源十分常见,降幅在10-20万左右的很多,降幅60-80万的也不少。

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甚至有媒体爆料,个别卖家直降500万。

背后的原因是,这次新政,除了对限购下猛药以外,税收成本也大幅度提高。

那些总价750万以上,特别是不满5年的住宅,突然就多了几十万的税费,必须得降价。

深圳房中协发布的《深圳热点楼盘房源报价数据观察表》显示,新政出台后,二手房以往普遍上涨的行情已不复存在。

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其中跌得最猛的香蜜湖片区锦庐花园,均价从以前的19.7万跌至14.5万,跌幅高达26.66%。

但也有少数业主,不仅没降价,挂牌价反而涨了不少。

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小张说,这些涨价的,基本都是满5年的又没超过750万的小户型,这一类货源稀缺,业主很傲骄,根本不谈价。

总价750万以下,不满5年的,很多也明确表示不会承担税费。

之所以有人在喊深圳房价真的降了,有人却发现是又涨了,直接原因就是豪宅线这个分水岭导致的。

真实情况是,新政正在加剧深圳房产的两极分化,以750万为分水岭,被划成了两类产品。

那些原来不是豪宅新政后变成豪宅的,因为税费影响太大,价格肯定横盘回调。

但豪宅线以下、有优质学位的普通住宅,只会更加坚挺,报价将会不断向750万逼近,在这个总价范围内的区域也将迎来补涨。

另外,2000万及以上的“真豪宅”没啥影响,反而还可能会有行情。

因为这些房子本来就要交豪宅税,现在房票比以前更加珍贵,买家如果有钱,肯定会倾向于一步到位买好的。



02



新房市场则是另一番景象。

对新房来说,最明显的影响就是,入户3年+3年社保的要求不少人一夜之间失去了房票。

据坊间传说,这一条新规至少影响到了30%甚至更大比例的意向购房群体。

中原的中介马姐告诉我,她手上675个付费会员,有320人没了购房资格,差不多一半。

其中,因为深圳入户时间和社保不足三年造成的,是占比最大的一部分。

在朋友圈里流传的一份深圳新房蓄客量情况说明更惨,华润城四期、龙光玖悦台、华强城等热点盘,新政后目标客户量整体都下降了40%以上。

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光明网红盘勤诚达正大城,据说在新政后有三分之二的诚意登记客户失去名额。

福永的华强城,售楼处更是为了清点客户名额情况,电话不打通、销售没时间回消息、拒绝添加好友。

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然而,在巨大的购房需求面前,这些都是小事。

从成交数据来看,深圳的新房在新政后依然不愁卖。

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上周(8.3-8.9),深圳共网签1036套一手住宅,日均成交148套,成交连续2周上涨,是近8周以来首次突破4位数,环比大涨24.4%。

为啥调控了,新房热度依旧不减?

打个比方,之前是4000人抢500套房子,现在只是变成了2000人抢500套房子,还是要抢。

而且750万的豪宅线对深圳东部那些总价在750万以下的刚需盘来说,并没有什么影响。再加上新房限价带来的套利空间,哪怕购房群体少了一半,照样是一开盘就被一抢而空。

上个月底去正大城踩盘,一进售楼处就被眼前的场面惊呆了,到处都是前来看房和签约的购房者,把售楼处围的水泄不通。

仅仅开盘两天,90%的房源全部都卖完了。

华强城总共才556套房,却有2.6万人参与诚意登记,据说是深圳40年来认筹人数最高。由于积分制,淘汰人数达2万,成功登记的只有5000多点,中签率只有10%。

而那些抢不到深圳新房的剩下90%,就只好外溢找别的机会了。

一部分,正从深圳外溢到临深区域。另一部分,则从住宅外溢到了公寓市场。

新政之后,不但深圳周边如东莞、惠州、中山等城市的楼市火了,甚至平时较少外区客造访的南沙、黄埔都来了不少深圳客,大有要买爆临深的势头。

7月19日,广州南沙的恒大阳光半岛首次开盘接受认筹,有千余深圳客组团来认筹。

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7月23日,惠州大亚湾的富康锦绣壹号五期开盘仅5分钟,248套住宅就售罄了。

7月份,惠州虽然供应有限,但成交反而跃升至年内高位,全市住宅成交超150万㎡,同环比均增长约30%。

不少临深楼盘的备案价创下新高,金山湖的华润万象天汇最新备案价最高达到20271元,相比5月初的最高备案价18903元,短短两个多月涨幅逾10%。

除了资金外溢到周边城市,深圳内的公寓甚至是回迁房、小产权,也被新政一并带火,顾不上性价比了,也不管什么法律风险,而且越来越火。

单价高达9.8万的前海嘉里商务中心,264套公寓开盘当天就全部售罄。万科坂田项目,在没有启动三级市场中介联动,没有大规模广告宣传的情况下,一周时间就悄悄卖了300多套。

有媒体报道,近一个月来,龙岗、龙华等不少回迁房密集的区域,单价持续上行至少1000元,一些回迁房项目出现无货可卖的状况。

上周去龙华民乐,还看到一处正在热销的小产权房,虽然售价高达2万,但由于临近即将开通的地铁10号线,看房的人依旧络绎不绝。



03



不得不说,深圳这波调控的效果立竿见影,7月的百城房价中,不管是新房还是二手房,涨幅前十中已经找不到深圳。

整体看,如果政策严格执行的话,预计深圳未来半年二手房交易量将暴跌,房价两三年内横盘甚至下跌。

特别是西部涨得离谱的区域,比如宝安中心区、光明、南山,会有明显下跌。

但政策永远只是一个调节性的工具,最终决定市场走向的,还是供求关系。

往长远看,旺盛的刚需,稀缺的学位,以及东西部房价的不平均,依然是推动深圳房价上涨的核心动力。

深圳买房的逻辑并没有发生改变。

接下来该怎么买房,我的建议是:

1、新政对那些真正的刚需而言,正是入手的好时机。


买新房仍然是最优选择,既能享受新政给的优先购买权,还能享受限价带来的一二手房价差和税费成本差。

而且,选择也变多了。今年下半年,深圳新房供给预计有5万套,而以往一年都没有5万套。

2、如果新房抢不到,也不用太着急买二手房。


新政后,买卖双方对价格的预期差进一步拉大,还处在激烈的博弈阶段,可以多观望一下再做决定。

如果是刚需,750万以内找到优质房源可以果断买入,1000万以上的可趁机砍个好价格。

3、但如果你没有名额,临深区域也可以考虑。


至于到底哪个片区哪个盘可以买,就是越靠近深圳越好,配套越成熟越好,地铁和轨道交通是最优先考虑的指标。

但必须提醒你的是,今年以来临深整体已经涨得比较高了,入手一定要慎重,特别是那些离深圳比较远的片区不要轻易涉足。

4、如果没名额又一定要买深圳的话,似乎没得选,等就等吧。


毕竟名额是个硬指标,过了三年仍是一条好汉。

5、至于公寓能不能买,财务自由的土豪可以随意,一套住宅都没有的刚需就不要任性了。


公寓缘何不能买,满网都是科普文,简单说就是,公寓附加的权利低于住宅,未来涨幅也会低于住宅,而且交易成本太高很难出手。

总之一句话:深圳的房票变得更加稀缺,如果你有一张,千万要珍惜它。


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