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全城静候,暴风雨来临!深圳楼市调控版本流传真假分析!

时间:2020-07-15     



今天(7月14日),深圳的天气格外闷热,越传越盛的调控传言,在今天傍晚达到了顶峰。


据说今晚就要出调控政策:


微信图片_20200715092820.png


有传网签查档系统已关闭。


微信图片_20200715092828.png


这一条我们已经核查过,假。


最新传出的调控版本,看起来很接近真相。


微信图片_20200715092832.png


1.限售3年改5年;


2.深户购房社保满两年;


3.个税一律按核实征收,差额20%,取消核定征收;


4.坚决落实离婚两年内不得买房;


5.豪宅标准统一调整到750万;


6.严查经营贷流入房地产,将此类人员纳入征信系统。


狠,非常狠!如果同时执行,深圳楼市会立刻横盘冰冻。


真还是假,我们来一条条分析:







1、限售三改五


影响指数:三颗星


威力中等,因为买深圳的短炒客很少,绝大部分都准备长持。但不排除会有一部分投资客只预留了三年的防守资金,如果超过三年不能卖,这部分投资客的资金链有可能断裂,会吓退一部分投机性强的炒房客。


还有一个原因,深圳的轮动周期按过往规律是四年左右,很多人想的是现在买入,过了三年限售期刚好解套,等大涨时卖出。


限售五年就不行了,下一轮房价大涨时只能眼睁睁当观众了,没有置换客的参予,市场没那么容易炒起来。


2、深户购房社保满两年


影响指数:三星半


威力中等偏上,这项政策如果去年出台至少四星半,今年就要减一颗星了。


因为去年下半年是楼市上半场,很多刚入户的投资客开启买买买模式,今年从四月到现在是下半场,主力是本地刚需和置换,所以深户打两年社保补丁的影响没去年那么大。


即使如此影响力仍然不弱,不但卡死了所有新入户的购买力,也卡掉了一大批因种种原因社保不满两年的本地购买力。这条政策一出,预计会减少约四分之一的买家,供需矛盾会获得很大缓解。


不过随着时间推移,这条政策的效力会逐渐减弱,因为有深户缺社保年限的会马上开始补缴社保,两年时间不长也不短,交够期限这批人会继续入市。


3、个税一律按核实征收,差额20%,取消核定征收。


影响指数:五颗星


这条就实在太狠了。


三价合一后,深圳二手房个税之前一直按成交价的普通1个点,非普1.5征收,一套800万的房子个税征收8万。


改为差额20%核实征收后,如果这套房子上一次的成交登记价是400万,个税就变成了差额400万的20%,50万,这可不是个小数目。


房子越贵,与上次成交登记价差额越大,缴税越多。深圳湾香蜜湖现在挂盘价数千万的豪宅,如果是一手业主,差额税很可能高达数百万甚至千万。


按深圳业主的一贯特性,这笔巨大的税费卖家是不会承担的,一定会想办法转移给买家。


但是这笔钱不是几万十几万,买家咬咬牙也就认了,这是几十上百万,想让买家买单没那么容易。


市场必然要博弈一段时间,博弈的结果是税费少的先出掉,税费多的僵持久了,也会适当让价,不过这部分多出来的税费,很可能是买卖双方共同承担。


这条政策非常狠,会让市场短期内横盘和冰冻。


4、坚决落实离婚两年内不能买房


影响指数:三颗星


18年的731新政,有一项政策是离婚两年内买房首付七成。


这项政策对付的是用离婚方式破解家庭二套首付七成,如果夫妻一方无贷款记录,离婚后买房可以三成首付,有贷款记录可以五成首付。


不过这个政策在实操过程中走了样,很多人还是靠假离婚证实现了三成或五成首付。


如果从离婚两年内买房首付七成,变为离婚两年内不能买房,就把假离婚买房的路基本堵死了。


考虑到深圳的离婚率,影响指数本来应该是四颗星,但又考虑到深圳市场太过灵活,经常上有政策下有对策,减少一颗星。


5、豪宅税标准统一调整到750万


影响指数:四颗星


去年双11取消豪宅税,现在又重新调回来,实在有点尴尬,不过近期重启豪宅税的传言非常流行,都是界定在750万这个档位。


如果全深圳豪宅税标准统一调整到750万,则明显利空南山宝安,利好龙岗,龙岗一大批总价五六百万左右的三房四房还有可能补涨。


6、严查经营贷流入房地产,将此类人员纳入征信系统


影响指数:两星半


这条政策年年调控年年提,震摄意义大于实际意义。







深圳到底会不会出调控,这个今天流传甚广的版本是真还是假?


我个人预测,第一,出调控的概率非常大,而且很可能迫在眉睫了。


因为6月份以来,深圳市场一直高烧不退,热占片区供需继续失衡,很多涨了几轮的楼盘还在接力上涨,有的甚至到了失控的程度,市场已经非常不理性了。


不要说购房者,连我这个帮客户买房的,都希望尽快出政策,不能让市场继续疯下去了。


据说地税局和住建局已开过几次碰头会,只等市常委会开完出决策。


第二,这个流传版本是真还是假?


我觉得真真假假,有些是真有些是假。


首先,如果这些内容同步实施,对楼市打击实在太大,不符合一贯以来调控不左不右,不走极端的调性。


其次,从细节来看,第三条和第五条是重叠的,一个是征差额税20%,一个是征差额税5.3%,即使征收高昂的差额税,也没必要征两次,如此重税说不过去。


再有,离婚两年不准买房,有不分青红皂白一刀切的嫌疑,假离婚的夫妇不少,真离婚的更多,两年内不准买房有点过了。


所以综合来看,这个流传的版本仍然是假。


假版本满天在飞,真调控却很可能近期出台,一旦出台,哪些政策最有可能被采纳,组合起来既有威力又不至于重创了经济。


我认为有三条,一是750万豪宅税重启,二是深户加两年或三年社保,三是限售三年改五年。


其他的,应该仍以打补丁为主,附加严查经营贷,首付贷等常规措施。


这几个组合拳一旦实施,威力已经够大,火热的深圳楼市会迅速降温,进入横盘期,横盘半年左右转入分化期。


不同的调控组合拳会带来不同的效果,甚至不排除会给某些片区带来一些机遇。


现在,静候调控来临。


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