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疯狂的深圳小产权房:转手赚300万、年涨22%、香港客扫15套

  本金1000万,赚200-300万; 七年涨幅200%,年涨22%; 香港客户“杀入”,一次性购买15套房源; ......


  这些看似夸张的数据、超高的回报率,在深圳真实的存在。


  只不过,主角变成了“小产权房”。

 

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  在经历了上半年特殊的行情,有大佬表示商品房投入成本过高,已经“转战”小产权。


  卢生深耕深圳小产权市场,看着市场单价从四位数变五位数;购买人群从工人变成土豪,他看着市场风云变幻。


  沙井片区的小产权当属最热,最好卖的时候一天卖出二十多套,市场意料之外的火爆。


  //投资客的“新游戏” //


  “我们现在已经不炒商品房,成本太高,都去炒小产权了。”


  近来深圳的“小产权风”刮得很大,很多项目热卖。


  在二手房价高企,打新竞争激烈的形势下,很多刚需包括投资客选择转战小产权。


  甚至有香港人千里赴沙井,购买十几套小产权投资。

  

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  某小产权投资群讨论


  1,客群转变:从底层居民到百亿土豪


  因为商品房投资成本过高,很多手握大量资金的投资客,把目光投向较为便宜的小产权。


  卢生表示,一些手握大量资金的投资客会挑一些位置好的小产权,装修再买出去,甚至有人投入几千万。


  “一个月倒手,能赚个20-30万,但对资金要求很高。”

  

 

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  因为投资客进场,这些没有“身份”的小产权,在近几年默默涨了不少。


  在2015年之前,市面上小产权的单价从6000-8000元不等,但随着2015-2016年行情大热,小产权跟随上涨,现在已经涨到1-3万/㎡。


  早些年,有投资客用3万多的单价拿下了宝安某栋小产权房,在2018年,这栋房子周边的新房已卖到10万+/平。

   

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  从事行业这么多年,卢生看着客户来来往往,要说变化,最明显的就是客群的转变。


  在2016年之前,买小产权的绝大部分是社会底层。但在2016年之后,绝大部分成土豪投资客了。


  他表示最近接待的客户全体越来越高端,甚至有百亿级别的土豪来看房。


  除了南山、罗湖等投资客,还有一些香港人士,他们都十分看好小产权回报率。


  卢生透露,有香港客户在马安山地铁站附近,一次性把某栋小产权公寓一个户型全部买下,大约15套。


  “还有一个香港客户,买了一个比较奇怪的户型来博旧改,因为那个户型实际面积比较大,以后赔的会很多。”

   

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  马安山小产权公寓香港人承包房源户型


  为了深入了解,南方楼事跟随卢生实地感受了一天小产权买卖市场。


  2,人民币游戏:1000万本金,收益20-30%


  要说最火热的片区,那么沙井当仁不让。


  卢生每天都要接待许多意向购买小产权的客户,最火的时候一天成交二十几套。


  “今年疫情,刚开始上班还担心房子不好卖,但是没想到很快就炒起来了。”


  他坦言沙井的小产权市场比去年还火爆一圈,四月份很火爆,几乎都涨了几千,其他地方的小产权是没怎么涨的。

  

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  沙井片区小产权房


  沙井这么热,除了会展中心跟海岸城的影响,绝大部分还是市场原因。


  “今年房价太高,二手房买不起,很多人把目光转向小产权。”


  对于小产权的“打法“,卢生透露有两种规模。


  一种是有合伙人,资金比较雄厚。他们四处凑钱,买好的房源,别人出一套他们收一套。


  比如,将本金推到1000万,买下10套左右的房源,基本上每个单位到手盈利20%~30%。


  但是想要达到这样大的收益,优质房源是前提。他表示这种好地方需要高昂本金,对于现金流压力很大,无疑增加了很多风险。


  相对于这样大手笔的炒房客,大部分投资客的“打法”较为简单。


  这也就是第二种打法,拿下几套房源出租,持有几年再卖出或者长期持有博旧改。


  短期收租,长期拆迁,这是大部分投资客的心态。

   

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  沙井小产权


  3,最早吃螃蟹的人:7年赚4000万


  跟商品房市场一样,小产权业主也会联合哄抬房价,你卖高价我也卖。


  “现在即便是小产权房,很多刚需都买不起了。”卢生表示在卖房子的过程中见过形形色色的人,有人买了小产权大赚一笔,也有人错过机会,现在眼巴巴的看着它上涨。


  而陈女士,就是在后期进入市场的那一类投资客。


  2019年,她以总价6000万的价格,盘下塘尾一栋小产权房,后期装修费在2000万左右。


  但这栋楼,在2013年的时候仅2000万。7年时间上涨200%,涨幅夸张。


  陈女士赚没赚钱,那是后话,现在可以看到的,就是原业主赚翻。


  还有一类人群,他们早早进入市场。


  2013年,一位骑电动车拉客的大叔花了15万总价,买下龙华清湖地铁口一套30多平的单间,现在已经涨到42万左右,7年时间涨幅180%。


  对于这位大叔而言,这7年上涨的27万,如果拉客每趟赚15元,要拉上1.7万次将近2万次,才能赚到这笔钱。


  这时候不禁感慨,果然房产是普通人最好的投资。

   

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  位于沙井万丰村的荣泰园,虽然是小产权,但不管是外立面、小区配套都跟商品房没有区别。


  而且户型好,自住舒服,很多业主不愿意出售,一些户型基本上没有在售房源。


  同样,涨幅不低。


  去年110万就可以买到73㎡的户型,现在已经卖到135万,一年涨了22.7%。”

   

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  小产权之所以被大众青睐,除了房价低,还因为购买手续简单,省去了商品房的各种条条框框。


  如果是小产权新盘,购房者只需要跟开发商签约,首付五成左右,基本上都可以贷款。


  除此之外,到律师处公证产生的律师费由买家付款,一般在1000-1500元左右。


  二手房的话,买家需要到开发商或者村委改过户名,过户费也是买家付款。


  不少投资客就因为小产权不占名额、盈利空间大,便动了恻隐之心。


  这时候想提醒各位,你在凝视深渊的时候,深渊也在凝视你。


  //实探“最疯狂”的沙井小产权 //


  如果想知道深圳的小产权发展如何,那一定要看沙井。


  沙井镇作为深圳小产权房最早的诞生地,存量占沙井建筑一半以上。


  合一城市更新白皮书显示,深圳计划公告项目共840个,其中宝安占159个,仅次于龙岗。

  

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  实地踩盘,但凡目光触及之地,90%以上都是小产权房。

  

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  就连别墅,也是小产权。

  

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  现阶段沙井的小产权,已经形成市场。


  中介告诉南方楼事,现在沙井的小产权公寓,多半是按套出售。


  以沙井合一村某小产权公寓为例,单间(面积在27-39㎡左右),价格从29万到33万不等;两房(面积在73㎡以上)的价格就去到80万以上。


 

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  沙井某小产权公寓价格表


  好一点的小产权,除了没有房产证,跟商品房几乎没有任何区别。


  小区外观、社区绿化、公共设施、甚至游泳池等,相当完善。

 


  麒麟名都


  并且有的小产权不论是户型、朝向还是得房率,可以吊打一些商品房。


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  荣泰园


  这有模有样的样板间,咋一看,不知道的还以为是某个开发商的商品房。


  细看之后,品质还是有待提升。

  

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  在踩盘的过程,南方楼事曾问中介以及本地人,“如果可以选择的话会买商品房还是小产权?”


  他们都毫不犹豫的表示,一定会买小产权,比商品房便宜,而且自住舒服。


  究竟比商品房便宜多少,能让他们如此果断?


  带着这样的疑问,在链家扒了扒沙井的商品房情况。


  截止2020年6月8日,链家地图上沙井的二手房仅169套,数量有限。

  

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    并且沙井站和马安山站附近的房源,二手房均价从3.3-6.5万/㎡不等。


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  最近被热议的博林君瑞,成交价也去到了7万,恐怕海岸城开盘也没有这么高的均价。

   

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  如果在沙井买一套70㎡的两房,以商品房最低均价3.3万/㎡来算,总价在231万;如果买小产权,总价只是商品房的三分之一。


  价格如此诱人,也就能理解为什么这么多人前赴后继进入市场。


  //能不能买? //


  深圳作为全国小产权存量最多的城市,体量是非常庞大的。


  根据深圳《住房保障发展规划2016-2020》,2012年底深圳全市住房总量为5.20亿平方米,其中商品住宅1.19亿平,占比23%。


  而单位及个人自建住房+原村民集体经济自建房加起来就有59.1%。


  也就是说,全市住房过半是小产权。

  

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  同样,在合一城市更新白皮书中,深圳计划公告项目历年各类型数量和拆除规模中,村改占32%,仅次于工改。


  深圳小产权的数量可见一斑。

  

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  无数买不起商品房的深漂,小产权便是他们的下下策。


  那么,深圳的小产权真的可以放心买吗?


  在这之前,先简单了解深圳的小产权类型。


  1.村委集资建房。村委集资建房,建好之后部分分给村民,部分对外出售。每套房子村委都发一个证,证明房子是你的。但转卖需要到村委过户,村委会收一定比例的过户费。


  2.村委和公司合资建房。村委出地,公司出钱,合作开发。销售方式和过户方式跟第一种一样。


  3.开发商建房。建成以后分割成套对外出售,转卖需要找开发商更改过户名。


  以上三种小产权,不论是哪一种,你都有可能会面临以下几点风险:


  1.没有五证,不能办理房产证,不受法律保护;


  2.如果遇到征收,小产权只能得到很少或者无法得到相应的补偿;


  3.如果小产权房屋违反国家政策建设,会被强拆;


  4.小产权买卖合同效力一般认定为无效原则。


  ......


  虽然中介承诺会去律师处公证签合同,但是一旦产生纠纷,这份合同也无法保护你的自身权益。


  近两年深圳小产权交易产生的纠纷时有发生,比如小产权遇到拆迁,原业主反悔要把房子拿回来,打了官司之后,输了官司的是买家。


  丢了房子,还赔上了打官司的费用。


  再举个例子。


  2015年宝安区小产权房鸿福花园被勒令拆除,楼盘1500余套房源已售出900多套,随后开发商卷款跑路。


  据购房者代表统计,开发商卷走已付款项约2.7亿元。


  由于开发商售楼时一直宣称鸿福花园是福永村委会统建楼,实际上是通过招拍挂买来的工业用地,当时申报为2栋工业厂房,但被开发商违规建成了8栋小产权房。


所以对于小产权,能不能买?


  我们的建议是投资谨慎,投资如赌博,而小产权不确定性最大。


  无法使用杠杆,无法自由交易,更加不具备商品房的金融属性,不能正常享受房价上涨带来的红利。


  如果是自住,不到万不得已,我们也不建议你购买。


  很多深漂,买小产权的原因无非是因为价格便宜,不失为过渡性的选择。


  毕竟,在这座城市,谁都希望在奋斗之后,夜晚的万家灯火也有属于自己的一盏灯。


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