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惊!罗湖拍出10.2万/平,揭深圳低价法拍房真相

  

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5月22日,罗湖区湖贝路湖臻大厦一套69.3㎡法拍房最后成交价达到了730万,单价达到了10.2万/㎡,而起拍价仅仅237万。


一则新闻引发了人们的恐慌情绪:“深圳断供潮出现,某银行网点有1.3万个账号断供,大量物业被司法拍卖,今年出现了6293法拍房。”


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  这个市场大家并不陌生,但并没多少人知道,法拍房市场真实的体量到底有多少。


  我们知道今年深圳新房供应近7万套。但法拍房市场知名度高,大家都知道有这个买房的“门路”,但受限于技术门槛,很少人能真正了解内里的数据。


  业内人士保守估计,每家银行的不良率在2%左右计算。


  在深圳市场,据业内人士估值,所有的商业和住宅的总价值约25-30万亿。以最为保守的数值计算,30万亿里只有50%是有抵押,那就是有15万亿,而这里如果以2%不良率计算的话,深圳不良资产的总量达到3000亿!


  假设每套法拍房300万,那也有10万套房!这些房子会通过各种各样的途径被消化,只有大概有30%进入拍卖市场,那一年也最少有3万套。


  “这还是用最保守的数值计算的结果,实际上的数量远远超出我们的估计,这也是为什么近两年越来越多普通的购房者都能认识到这个市场,大家拍卖的激情也越来越高涨,法拍房正常只要市场价的80%。”专业人士老李表示。


  有意思的是,原来是因为便宜,这个市场才受追捧,但实际结果拍卖的情况已经出现了不少极端的情况。


  尤其近期,出现不少超出银行评估价的房源,甚至高出市场价10%的都有!


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▲正在拍卖的抢手法拍房


为什么会出现这样的情况,这到底是个什么样的市场?


这两年法拍房到底有多火?多个房超出市场价成交!


乐居近期查询淘宝网,发现深圳法拍房中正在拍卖的住宅数量为6307套,与上诉数据相差无几。


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  但可以明确的是,深圳除了2008年以外,到现在为止并没有出现所谓的断供潮,这个市场体量一直存在,只是以前因为法院法拍流程的非标准化,民间资金不允许进入,准入门槛过高等原因,把普通民众排除在外。


  “现在拍卖的更多是2015-2016年的问题房子,今年断供出问题的房子会体现在3年之后,并不是现在。”法拍房专家老李透露。


  曾经,法拍房最大的优势就是便宜,大多数法拍房最终成交价都低于市场成交价20%以上。


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  但从去年开始,这个优势作用在深圳逐渐被削弱了,法拍房正在成为深圳买家新的战场,越来越多的人想涌入“分一杯羹”。


  法拍房是什么?简单点说,就是被法院强制执行司法拍卖的房屋。


  据南方都市报报道,深圳市中级人民法院数据显示,近半年以来司法拍卖的房源增加了50%左右,成交率达到91.99%。


  2019年属于法拍房成交爆炸性的一年。


  几年之前法拍房成交价格基本上都低于市场价,但随着去年法拍房的行业发展,成交价格有所变动。

   

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▲有市场价9折的,也有市场价6.8折的


  而且比较明显的趋势是,其中接近10%的名校学位和拆迁房成交价基本是与市场价持平,有时甚至高于市场价。


  举个例子,5月22日,罗湖区湖贝路湖臻大厦一套69.3㎡法拍房最后成交价达到了730万,单价达到了10.2万/㎡,而起拍价仅237万


  对比下,2017年10月,该项目一套72㎡的二手房成交总价也只有445万,成交单价为6.1万/㎡


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  据链家数据显示,周围二手房价格大致都在3-9万/㎡之间,最高也只有9.4万/㎡,所有这个法拍房几乎是超出市场价格成交的。


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连从事法拍行业的中介都对这件事进行了吐槽,认为罗湖这套法拍房应该是在620万就能成交,而现实却惊人相反。


如果非要梳理这栋房的优势,最大的原因应该就是该项目属于华润湖贝旧改,且周边学校较多(罗湖螺岭外国语实验学校、罗湖中学、湖贝小学等)。


乐居查询了链家贝壳等中介网站,发现该小区的二手房数量都是0套,估计这套法拍房是该小区唯一一套市场上明面交易的房源了,高价拍卖成功肯定是有其原因。


而且,此类高于市场价的现状也并不是个例▼

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▲一些成交价高于市场价的法拍房

 

网络拍卖占大头

从小众走向大众


2019年,淘宝和京东全国司法拍卖房产共计50万次,同比增长36%。


在淘宝拍卖网站上,2018年整年深圳有1930套住宅用房拍卖,2年之后,深圳出现了6307套法拍房,数量增加了228%。


这一切都得益于政策。


自2016年银监办56号文发布后,银行不良资产开始更多流向市场,取消了对地方AMC收购不良资产不得对外转让的限制,并且放开“二胎”,允许有意愿的省市增设一家,银监会公布地方AMC名单速度明显加快。


截至2018年10月,我国地方AMC总共有59家,其中包括未获得银监会通知的6家机构。一级市场不良资产收购的主力仍然是四大资产管理公司(AMC)。


随政策放开,地方AMC大规模扩张,一些民间非持牌的资产管理公司也纷纷成立,不良资管机构总量达到3000多家


得益于新增不良资产规模的高速扩大,得益于优质抵押品对高风险的对冲,得益于民营高度参与激活行业盈利空间,最终成就不良资产行业超乎想象的丰厚利润和发展空间。


市场助拍方、民间资本、金融公司、个人买家都以更加理性态度去挖掘这个时代的巨大金矿。2018年7月31日,深圳市政府出台了731新政:公司被限购,再加上住房3年限售,商务公寓5年限售,深圳投资客开始离场,投资客断供弃房的现象也增多了,不少之前专职法拍房的投资机构离场或开始转型。


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2018上半年,深圳法拍房不温不火,8月过后法拍房数量直线增加,年末达到了一个小高潮,线上拍卖也变得火热。


2019年以来,推动线上网拍交易方式,网上拍卖的房源增加,法拍房也逐渐被越来越多的购房者关注。


深圳的法拍房大多数房源都通过淘宝和京东进行交易,属于最高法院指定的交易机构,简化了整个交易流程。


去年开始,法拍房也从小众走向了大众,乐居网友群中就有不少相关的从业人员进行科普讲解,并释放最新的法拍房源信息。


“2018年后,不良资产市场的春天来临了,2019年热度明显上升!”


 

法拍房危机四伏:

低廉房价后面的“陷阱”


任何一个行业就是这样,在还未被揭秘之时,总有小部分人可以捞到“肉”吃,一旦被光明正大地审视,形成了完整的产业链,就会有越来越多的人“闻着味”涌入,那能“捡漏”的情况只会越来越少。


买法拍房的一个主要理由就是便宜,对于资金不够的购房者来说,非常有吸引力,但低廉房价后面的“陷阱”却不少,一不留神就容易被“进坑”。


“什么样的房子容易断供?大多出现在小企业经营主身上,资不抵债后也只能拿房子抵押了。”专业人士老章先生说到。


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买深圳法拍房要小心税费大坑。


举个例子,一人通过法拍的方式买一套市价500万的法拍房,原本以为只需要花350万就能得到,但拍卖成功后计算税费后(契税、个税、过户税费等),发现最后所付金额超过了610万,这样的情况也并不在少数。


法拍房最常见的问题主要是这几个方面:原住户或租户的清退、无法贷款购买、税费、房屋产权、大量手续等等,由于法拍房容易出钱难拿证,真的想入手的置业者一定要明确这些问题。


关于法拍房方面,乐居此前询问了广东德纳龙华律师事务所谢新民▼


  深圳法拍房的大概流程是怎样的?


  法拍房的处置流程一般是:法院查封 - 第三方出房产评估报告 - 拍卖 - 缴纳保证金 - 参与竞拍 - 拿成交确认书 - 交尾款 - 出司法裁定书领取文书 - 房产解押 - 审税 - 过户收房 - 拿产证。


  容易在哪个环节出现问题?


  首先,需要参与竞拍前需要注意法拍房限购。如果不满足限购条件,而竞拍成功的话,就会造成无法过户的情况。这个时候,竞拍者就需要承担全部责任。


  第二,审税环节的税费问题。法拍房竞拍成功后,基本是要求竞拍人承担全部过户中产生的税费,法拍房过户需要承担的税费范围很广泛,包括拖欠物业费用,电费,水费,都需要竞拍成功人支付,另外涉及多次登记和过户的,这个费用也需要竞拍人支付。因此,一定要在竞拍前调查清楚税费问题。


  第三,完成审税后的过户收房环节,都拿到了房产证,但是房子使用权却被非法侵占,你也没有办法住进去。所以,还要先实地查勘,或者仔细看公告里有没有负责腾退条款。


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