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北京房价到底跌了多少?

今天媒体报道,位于北京朝阳区的两居室,挂牌两个月来,业主原来报价760万左右,这几个月降到590万, 已累计降价170万!这个以报价来看降价的,不太能准确了解到市场真实价格,最好是以成交价来判断,因为两者之间还是有差价的。


根据我跟北京业内人士的了解,同时我在贝壳找房软件上看了一些小区,对比2017年和目前的价位发现,北京这三年来,确实是普遍降价了,跟最高峰比,大概最多在15-20%左右,尤其是近郊,因为限竞房井喷,所以倒逼二手房500万跌到400万是很常见的事。另外,极端的老破旧也有下跌30%的。


但并不是所有房子都在跌,一二三环内的品质商品房也比较抗跌,有些豪宅还逆势上涨了,特别是西城区的学区房很抗跌,只能说稀缺资源不缺买家,土豪不差钱,调控真正卡住的是刚需和改善型需求。


但在我印象中,北京去年四季度就有很多房子出现过20%的跌幅了,因为当时我做北京年底房价总结和预言时,就说了五环内相比高峰期下跌20%差不多就是底部了,作为投资来说,因为政策的限制,没有更多需求释放,你很难看到市场的明显反弹,今年初市场因为小阳春有所回暖,然后下半年又继续下跌,就是一个震荡的市场,可能郊区的房子因为限竞房的大量存在还有下跌的压力。


但对于刚需来说,如果你能淘到跌幅15-20%的笋盘其实随时都可以买,当然通常年底买机会是最好的,而第二年春天市场一般会回暖,否则你又要等一年。



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北京二手房已经连续三年成交低迷,相比2016年腰斩了,这三年来很多刚需都被调控压制着,有的是因为跌价还在观望着,但我想2020年他们有些人会憋不住要入市了,因为一是需求层面上很多人已经等不及了,二是明年的政策面上会比今年要宽松,会进一步降息。


所以我觉得买房一定要果断,给自己设定一个目标,比如五环内跌幅20%的房子,碰到了就入市,不要老是犹豫不决,再指望他跌30%,结果错过了又后悔,这样是很难买到好房子的。


再来看北京的新房。据中原地产首席分析张大伟统计,2019年北京供应商品房住宅4.74万套,合计签约只有3.64万套。预计金额在2700亿左右。库存套数也达到了7.83万套。库存已经是最近8年来的最高纪录!快接近2011年的新高了。北京的库存量之所以一路走高,跟前两年郊区大量供给限竞房土地,今年限竞房项目大量入市但却滞销密不可分。


图片来源:大伟看楼市


从这73个项目就能看出来,基本上绝大部分都是昌平、顺义、房山、大兴、密云等郊区的项目,这些偏远地带的房子跟市场的需求严重不匹配。截止日前,北京累计供应的限竞房土地合计105个项目,1000万平米。已经入市的78个项目合计680万平米,58672套,只网签了24845套,网签比例只有42.7%,实际销售比例只有一半,剩余库存接近3万套。


也就是说,北京在未来一年左右要入市的限竞房住宅项目还有400万平米左右,大约3万多套限竞房。这就意味着,2019年是限竞房供应井喷的最高峰,而2020年,限竞房优质项目会减少,在下半年限竞房入市总量也会减少!


2020年,开发商的苦日子还熬不到头,因为按照一年2.5万套的去库存速度,剩余6万套的限竞房,大概还有2年半时间,假如明年行情能好转,手里头有限竞房的开发商大概到2021年就算熬到头了,那时候就没有降价的压力了。


也就是说,2020年,因为北京限竞房的大量存在,打折促销依旧是常态,也是购房者入市的好时机。而北京为了去库存,出让土地中已经开始在大量缩减限竞房的出让了,目前等待出让的18宗住宅土地中,明确限价的只有2宗地,其他土地都是不限价的商品房住宅!因此购房者一定要抓住2020年的好机会。